有关930新政后二手房行情分析，献给欲购买二手房的刚需们

9月30日的限贷令解除，发现网上大家问的最多的问题就是现阶段到底该不该买房，买哪的，改善型的家庭如何换房？针对这些大家普遍关心的问题，我来给大家分析下，仅供买房刚需参考。
　　要想探讨购房策略，首先需要明确的是，都是些什么人在北京买房，这也是2003到2006年绝大多数大爷大妈提到房产的第一反应。现在这个问题的答案已经相当明确了：是全中国人基本都在北京买房。全中国人这么多，还是分一下类比较好。可以把购房人分为四类：
　　第一类是专业炒房团，在2010年4月份限购政策出台之后，专业炒房团就基本出货了，所谓的专业炒房团，是炒房为了挣钱的一批人，在那时贷款政策和税收政策异常宽松的年代，他们确实挣的盆满钵满。但是现在基本上销声匿迹了。
　　第二类是社会精英阶层，真正的有钱人，是用钱买房的人。他们的年收入从几百万到无上限，除了理财，他们手里的钱多的必须配置一定数量的房产，他们不会在意房价短期的涨跌，房产只是他们的一部分必要的资产配置，因此，这部分人基本不会影响买卖市场，非要说有影响，也是新赚的钱购入新房产，套数有限。他们一般不会轻易卖房，会专心做事业，对他们来说，有比房子远远吸引他们的地方。
　　第三类是改善型购房，用房买房的人，即换房群体。2009年之后，在经过初次置业后，涌现出了非常多的改善型需求，这也是限购、限贷政策打击的对象。什么叫改善，不是早年认为的把市里老房子卖了，在郊区买个大房子，外加一辆车，当年的售楼小姐这样推销郊区新房，不知道害了多少人啊！改善需求对税费和交易成本比较敏感，因为没有刚性需求那么急迫解决住房问题的时间枷锁，置换升级房屋一般是中长期的一个目标和方向，但是当市场出现一个契机或者遇到一个很好的介入机会（个人认为930政策基本符合这个机会），才会出手，因此改善性需求对政策比较敏感，毕竟谁也不会在政策打压下去买一件并不急迫需要的东西。
　　第四类是无房刚需，是几类人里面最痛苦的，基本上是用全家的血汗钱买房，因为有着急迫解决住房问题的时间枷锁，因此对价格反倒是最为不敏感的，因为房价多少都得被动接受，只有被榨干多少及背负贷款年限长短的区别，但这也是无解的。
　　确切说还有第五类，就是现阶段打死也买不起、10年之后可能买得起的无房刚需，他们不算现阶段购房群体。

　　四类购房人群理清了，该说说为什么这次限贷令解禁对于楼市尤其是二手房市场，应该是一个原子弹级别的重磅利好了。可以看到，在限贷令实施的2010年4月到2014年9月，第二类和第四类该买还是买，但是数量有限，改善型需求被彻底压制，举个例子，一套400多万的房子，很可能要交80多万税，没有人承担得起，因此这四年间，绝大多数的改善型需求被压抑的喘不过气来。不是不愿意改善，是真的“改善”不起。经过2009年的全民购房潮，可以说，放眼看去，每栋房子都是一个改善型需求，这个数量比起第二类和第四类人的需求来看，是10000:1的比例。
　　下面说为何2012年和2014年房价出现下跌？价格一定要从供需双方来看，2012年是专业炒房团出货套现，这类卖房需求比第二类和第四类的买房需求总和要多，因此房价下跌。2014年是贪官卖房套现，同样比第二类和第四类的买房需求总和要多，因此房价下跌。可以看出贪官还是比社会精英多的，呵呵。
　　时至今日的情况是，第一类人已经跑干净，贪官如果现在还没卖房，那绝不是合格的贪官。也就是说，卖方已经不多了。再看买方，占人口数量90%的改善型需求得以释放，购房需求暴增！！！因此可以确定，北京的房价已经没有任何下跌空间，涨多少，基本上由改善型需求决定。市场上突然冒出了这么多压抑已久的改善型刚需，市场格局必然发生改变。我认为，市里的房子都将上涨，从好到差，从大到小，可以满足全社会各种改善型刚需。至于刚性需求，我建议也是在市场还不明朗的现阶段抓住首付比例较低这一利器，抓紧看房，抓住还有好房源低价销售的机遇，未来几年我相信会为了现在这个时刻的果断决策而庆幸。
　　有人问了，为什么限贷令解除会有这么大功效？因为能贷款了，这就是原子弹效应，你手里这几年攒了100万，政策出台前，换个房，这100万交完税和中介费之后，都买不了一个卫生间，所以几乎是平等价位换，大家看看天通苑回龙观的房子能换到市里的什么房子？估计也就是个一居室。现在不一样了，首先税费减免，但这部分力度不大，天通苑的房子卖200万，加上攒的100万，300万，可以买市价800万的房子，从300万到800万，是何等的改善？当然，你要有还贷能力，估计大部分北京家庭，贷款200万30年，每月还11000左右，可以还得起。

    最后再赘述一下贷款的好处：

合理利用金融工具——“贷款”，在货币对内不断贬值的情况下，简直是国家送钱给你用。当年（2006年）50万的购买力是现在的2.5倍（最简单的比较：快餐从5.5块涨到普遍的13块，相对于现在购买力125万），但包括利息等，此时一次性还的话，还给银行的钱前前后后一共只需要65万左右，相对于国家送给你125-65=60万，而如果这笔50万的钱投放在房地产，现在的价值是活生生的200万，更是净赚200-50=150万。

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