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重大变化
北京共有产权住房
宜居标准优化升级
✦ 亮点一
中心城六区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；
十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。
✦ 亮点二
城六区以外其他区新建项目套型总建筑面积原则上不超过120平方米。充分考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求。
✦ 亮点三
购房人申请购买北京城六区的共有产权房时，最大将能买到100平方米的三居室，更好满足“全面两孩”政策下家庭的居住需求。
北京市住建委发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（2020年修订版）》并面向社会公开征求意见。
修订稿对选址规划、社区环境、配套设施建设、户型面积等十一条内容进行了优化补充，更是首次提出中心城区新建项目执行差别化面积标准。
一
共有产权房设计标准升级！城区套型面积上限升至最大100平米
1
十八层（含）以下的住宅建筑套型总建筑面积不大于95平方米
中心城区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建
筑，套型总建筑面积不大于100平方米。
其他区新建项目套型总建筑面积原则上不超过120平方米。
2
允许开发建设单位按市场调查合理确定共有产权房项目中大套型的比例
相比于原先“城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米”的规定，修订稿不仅放宽了中心城区共有产权房的套型面积上限，且对于城六区以外的其他区，允许开发建设单位按市场调查合理确定共有产权房项目中大套型的比例。
3
中心城区共有产权住房项目容积率不应高于2.8
在项目容积率上，中心城区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，中心城区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。
4
不同层数的住宅楼其楼层公摊面积不同
根据防火、疏散等居住安全性方面的要求，不同层数的住宅楼其楼层公摊面积不同。
一般来说，十九层及以上的住宅楼受防火、排烟、楼梯形式、疏散口数量等多方面因素影响，楼层公摊面积要大一些。
5
住宅套内空间宜具备可变性
为了满足全生命周期下的家庭生活需求，修订稿还特别提出“空间可变性”原则，明确共有产权房设计应遵循标准化、模数化、一体化的原则，倡导主体结构大空间布置，通过轻质隔墙系统、家具设备设施等灵活划分套内功能空间，实现住宅使用的长寿性、可变性。
6
中心城区共有产权房的层高也调整为2.9米
为了发挥竖向空间功能布置的灵活性，将中心城区共有产权房的层高也调整为2.9米。
7
如何理解让住宅使用具备可变性
以这套户型举例，原始设计方案是可满足老、中、青三代的三居室，主卧室与邻近卧室、主卧室与客厅之间均采用轻质内隔墙。由于属于非承重的内墙，使用人可按照家庭结构及人口变化，适度进行空间变换，比如，将主卧室与邻近次卧室合并为一个舒适的大卧室，适用于三口之家；或者，将主卧室和客厅合并为一个大的起居厅，适用于二人世界。
8
图书馆健身馆宜设置在地上
图书馆、健身馆作为标准配置，应具有良好的自然通风和天然采光条件，宜设置在地上；图书馆建筑面积不小于50平方米/处，室内健身馆建筑面积不小于50平方米/处，室外集中健身场可结合公共活动场地设置，配置健身器材、健身步道、休息座椅等设施；鼓励因地制宜设置丰富居民公共交流的空间，可以设置咖啡馆、茶馆，也可以设置廊亭、休息座椅等交流场所。
9
结合总图布局及公共空间合理设置分类垃圾收集点和快件箱
对于活动、休憩等室外设施，应满足老年人安全使用需要，宜设置在向阳避风处；结合总图布局及公共空间合理设置分类垃圾收集点和快件箱。
二
首次提出中心城区新建项目执行差别化面积标准，共有产权住房应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接
要点一规划布局
一
一般规定
1、中心城区共有产权住房以集约规划为主导，充分发挥公共服务配套的优势，倡导“小户大家”理念。适度放宽中心城区以外共有产权住房的面积、容积率等方面建设规划指标。
2 、共有产权住房居住区规划建设应为老年人、残疾人的基本生活和社会活动提供条件。
二
规划选址
1、共有产权住房项目应依据城市总体规划、首都城市功能分布和区域产业布局，结合各区申购家庭有效需求情况进行选址，促进职住平衡。
2、共有产权住房项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。
一
规划指标
容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等综合技术经济指标应符合地区控制性详细规划的要求。其中，中心城区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，中心城区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。
四
规划设计
1、共有产权住房推行街区制，按照“大开放，小封闭”的模式规划建设管理，合理组织交通流线，封闭组团内应实现人车分流。
2、共有产权住房规划设计应当布局合理、空间紧凑、利用充分，根据需求确定合理的套型比例。
3、 共有产权住房规划设计应符合城市设计要求，重视建筑形体与空间的整体环境效果。可参照《北京市政策性住房建筑立面设计指导性图集》设计。
4、机动车停车位应合理布局，宜集中设置。停车位数量应符合相关法律、法规、规范、标准等要求。中心城区不低于1.0辆/户，中心城区以外地区不低于1.1辆/户。当共有产权住房社区有成熟的移动互联网共享汽车出行平台支撑配套时，可以根据实际情况，综合调整机动车停车位指标。
地下车库的人行出入口，应与住宅连通或设置在便于出行的部位；地下车库的人行出入口应设置电梯。采用机械停车方式的停车位，应充分考虑停车效率对停车和周边道路的影响，适当增大停车位间距。应按照《北京市居住公共服务设施配置指标》的要求配建电动车停车位，并按相关文件要求配置自用充电设施。
5、自行车停车位宜地面设置，充分考虑居民使用便利性和小区管理要求，电动自行车的停放、充电应满足《电动自行车停放场所防火设计标准》（DB11/1624）及其他相关管理规定。结合小区出入口空间设置共享自行车停车区域。
6、结合总图布局及公共空间合理设置分类垃圾收集点和快件箱。配套设施中的垃圾资源回收站、公共厕所不得设置在住宅底层。
五
绿化景观与公共空间
1、应结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，种植适应本地气候和土壤条件的植物，充分考虑植被的视觉层次、叶色质感、树形冠幅、四季色彩的搭配，采用乔、灌、草结合的复层绿化，以大乔木为绿化骨架，绿地配植乔木不应少于3株／100平方米。
2、住区环境应结合绿地、景观、微环境及无障碍设计，统筹室外活动场地、步行系统、休憩设施和景观小品设置。活动、休憩等室外设施，应满足老年人安全使用需要，宜设置在向阳避风处。
3、图书馆、健身馆作为标准配置，街区级项目可结合社区文化设施和室内体育设施设置，指标纳入《北京市居住公共服务设施配置指标》，鼓励因地制宜设置丰富居民公共交流空间，并符合相关规范标准要求。
图书馆、健身馆应具有良好的自然通风和天然采光条件，宜设置在地上。图书馆建筑面积不小于50平方米/处，室内健身馆建筑面积不小于50平方米/处，室外集中健身场可结合公共活动场地设置，配置健身器材、健身步道、休息座椅等设施；当健身馆中设置更衣、洗浴空间时，建筑面积应适当增加。
要点二单体设计
一
一般规定
1、共有产权住房规划设计方案应满足相关法律、法规、规范、标准及本导则的要求。
2、共有产权住房设计应遵循标准化、模数化、一体化的原则，统筹建筑、结构、设备管线、装修等各专业，倡导主体结构大空间布置，通过轻质隔墙系统、家具设备设施等灵活划分套内功能空间，实现住宅使用的长寿性、可变性，适应不同家庭结构、不同生活阶段的多样化需求。
二
面积标准
套型设计应符合住宅设计规范的要求，充分考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计。
中心城区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。
其他区新建项目套型总建筑面积原则上不超过120平方米。严格限制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。
三
层高和套内空间
1、共有产权住房层高不应低于2.9米。
2、各套型功能布局合理，各功能空间面积及交通面积应与套型总建筑面积相匹配。功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离、干湿分离。
3、套内日照、采光、通风、隔声应满足相关规范要求；应避免采光通风凹口过于狭小，建筑平面中外墙凹口的深度与宽度之比不宜大于2:1。套与套之间应避免视线干扰。
4、起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。
5、共有产权住房应设阳台；对于放置洗衣机的阳台，应采取相应的防水措施。阳台应选用适当的开窗形式及洞口尺寸，争取良好的采光条件。
6、共有产权住房套内应设置玄关柜、壁柜、吊柜等储藏空间，并宜充分利用建筑结构和构造，采用标准化、装配式成品柜体。
7、共有产权住房套内应合理设计冰箱和洗衣机位置。宜设置新风系统并预留安装空调设施的条件。未统一安装太阳能热水系统的工程，宜预留太阳能热水系统安装条件。
四
电梯
1、楼栋内公共交通布局应合理；电梯数量应与居住人数相协调，设置位置应便于居住者出行。十二层及十二层以上住宅，每单元设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。
2、楼栋内门厅、电梯厅、走廊的楼（地）面应采用防滑地砖等硬质铺装；门厅、电梯厅墙面应采用贴砖墙面。
要点三装配式建筑及绿色建筑
1、共有产权住房采用装配式建筑，推广应用BIM技术，应根据建筑高度和层数合理选型装配式建筑体系，并应符合我市关于装配式建筑的相关要求。应实施全装修成品交房，鼓励采用装配式装修。
2、鼓励建设高星级绿色建筑、超低能耗建筑，大力推广使用绿色节能环保材料及相关技术。
3、建设规模在2万平方米以上的集中新建共有产权住房，应安装建筑中水设施，按照《建筑中水设计标准》（GB 50336）执行。
4、建设智慧社区，推广使用智能化建筑技术。倡导构建高带宽、广覆盖的网络体系，提升5G网络覆盖水平，积极打造新一代信息技术在智慧社区的应用场景。安装人脸识别系统，鼓励在地下仓储设置智能化小型公用仓库。
要点四全装修设计
1、建筑设计方案应以全装修成品交房的完整产品为目标进行方案策划，严格执行一体化设计。
2、应按照标准化、模数化进行设计，控制套型种类，实施厨、卫标准化模块，室内模数和建筑模数应协调。
3、成品交房的最终状态应与结构、水、暖、电、信息等各专业配合协调，内装与管线综合以及设备应统筹协调配置。
4、倡导部品化，推广应用成熟、安全、适用的装配化技术。
5、装修样板间应按照“试错样板间”“工艺样板间”“成品样板间”进行策划实施。
6、共有产权住房室内装修应不低于“共有产权住房室内最低装修标准”，如下图表。
附：共有产权住房室内最低装修标准
⬇️
三
对选址规划、社区环境、配套设施建设、户型面积等十一条内容进行了优化补充
1
倡导互联网+城市规划建设管理的新理念，打造智慧社区
将“共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导‘互联网+城市规划建设管理’的新理念”修改为：
“共有产权住房规划设计建设应遵循可持续发展理念，坚持适用、经济、安全、绿色、美观原则，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导‘互联网+城市规划建设管理’的新理念，打造智慧社区”。
2
结合各区申购家庭有效需求情况进行选址，促进职住平衡
将“共有产权住房项目应依据城市总体规划，结合首都城市功能分布和区域产业布局进行选址，促进职住平衡”修改为：
“共有产权住房项目应依据城市总体规划、首都城市功能分布和区域产业布局，结合各区申购家庭有效需求情况进行选址，促进职住平衡”。
3
结合小区出入口空间设置共享自行车停车区域
将“自行车停车位宜地面设置，并结合公共空间考虑共享自行车停车需求”修改为：
“自行车停车位宜地面设置，充分考虑居民使用便利性和小区管理要求，电动自行车的停放、充电应满足《电动自行车停放场所防火设计标准》（DB11/1624）及其他相关管理规定。结合小区出入口空间设置共享自行车停车区域”。
4
配套设施中的垃圾资源回收站、公共厕所不得设置在住宅底层
将“配套设施中的垃圾资源回收站、公共厕所不得设置在住宅底层”修改为：
“结合总图布局及公共空间合理设置分类垃圾收集点和快件箱。配套设施中的垃圾资源回收站、公共厕所不得设置在住宅底层”。
5
应满足老年人安全使用需要，宜设置在向阳避风处
将“住区环境应结合绿地、景观设计和微环境处理，综合考虑室外活动场地、步行系统和景观小品的设置”修改为：
“住区环境应结合绿地、景观、微环境及无障碍设计，统筹室外活动场地、步行系统、休憩设施和景观小品设置。活动、休憩等室外设施，应满足老年人安全使用需要，宜设置在向阳避风处”。
6
图书馆、健身馆应具有良好的自然通风和天然采光条件
将“社区配套公共服务设施除按照《北京市居住公共服务设施配置指标》要求外，将图书馆、健身馆作为标准配置，提供居民学习、健身场所，同时需提供公共空间作为交流场所，如咖啡馆等”修改为：
“图书馆、健身馆作为标准配置，街区级项目可结合社区文化设施和室内体育设施设置，指标纳入《北京市居住公共服务设施配置指标》，鼓励因地制宜设置丰富居民公共交流空间，并符合相关规范标准要求。
图书馆、健身馆应具有良好的自然通风和天然采光条件，宜设置在地上。图书馆建筑面积不小于50平方米/处，室内健身馆建筑面积不小于50平方米/处，室外集中健身场所可结合公共活动场地设置，配置健身器材、健身步道、休息座椅等设施；当健身馆中设置更衣、洗浴空间时，建筑面积应适当增加”。
7
实现住宅使用的长寿性、可变性，适应不同家庭结构、不同生活阶段的多样化需求
将“共有产权住房设计应遵循标准化、模数化、一体化的原则，统筹建筑、结构、设备管线、装修等各专业，充分考虑住宅使用的长寿性、可变性”修改为：
“共有产权住房设计应遵循标准化、模数化、一体化的原则，统筹建筑、结构、设备管线、装修等各专业，倡导主体结构大空间布置，通过轻质隔墙系统、家具设备设施等灵活划分套内功能空间，实现住宅使用的长寿性、可变性，适应不同家庭结构、不同生活阶段的多样化需求”。
8
十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米
将“套型设计应符合住宅设计规范的要求。城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例”修改为：
“套型设计应符合住宅设计规范的要求，充分考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计。中心城区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。其他区新建项目套型总建筑面积原则上不超过120平方米。严格限制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例”。
9
共有产权住房层高不应低于2.9米
将“共有产权住房城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米”修改为：
“共有产权住房层高不应低于2.9米”。
10
建设规模在2万平方米以上的集中新建共有产权住房，应安装建筑中水设施
将“建设规模在2万平方米以上的集中新建共有产权住房应按照《关于印发<北京市保障性住房模块化户内中水集成系统应用技术导则（2015年版）>的通知》安装建筑中水设施。”修改为：
“建设规模在2万平方米以上的集中新建共有产权住房，应安装建筑中水设施，按照《建筑中水设计标准》GB 50336执行”。
11
倡导构建高带宽、广覆盖的网络体系，提升5G网络覆盖水平
将“建设智慧社区，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库”修改为：
“建设智慧社区，推广使用智能化建筑技术。倡导构建高带宽、广覆盖的网络体系，提升5G网络覆盖水平，积极打造新一代信息技术在智慧社区的应用场景。安装人脸识别系统，鼓励在地下仓储设置智能化小型公用仓库”。
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